投資用マンション購入による相続対策

相続財産の減額効果

投資用マンションを購入した場合には、現金という相続財産が不動産に転換されることにより、評価額は大幅に下がります。その理由は次のとおりです。

マンションの場合、その敷地をおおよそ床面積に応ずる持分で所有することになるため、土地の評価額が低くなります。つまり、敷地に対する部屋数が多いほど節税効果が高いということになります。

また、同じ間取りであっても通常階層が上がるにごとに価格も上がります。しかし、相続税評価においてはこのようなプレミア的な価値は評価に反映されません。

結論としては、節税のみを考えた場合、
@1部屋あたりの土地の持分が少なく(部屋数が多い)
A上階かつ角部屋等の人気のある部屋が良いということになります。

具体例
購入価額   50,000,000円
相続税評価額 19,560,000円
差   額  30,440,000円

土地の評価額 
1部屋あたりの土地持分 3,000÷200=15u
15u×80万円=12,000,000 × (1 ― 0.7 × 0.3)※=9,480,000円
※賃貸に出していることによる減額

建物の評価額
5,000万円×80%※1×60%※2×60%※3=14,400,000 × (1 − 0.3)
=10,080,000円
※1 一般的なマンションの原価率は80%
※2 一般的なマンションの原価の内訳 建物:土地=0.6:0.4
※3 固定資産税評価額は一般的に建築費用の約60%程度

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